De fiscus heeft problemen met uw vruchtgebruik
Inleiding
De laatste maanden heeft de fiscus systematisch controles gedaan op vruchtgebruikconstructies.
Wij hebben hierbij vastgesteld dat de controleurs die verantwoordelijk zijn voor deze controles specialisten zijn en dat zij de materie door en door kennen.
Bereidt u dan ook goed voor, een verwittigd man is er twee waard.
Wij hebben hierbij vastgesteld dat zij verschillende wapens hanteren die wij even zullen toelichten.
De waardering van het vruchtgebruik
Over dit onderwerp is er al heel wat inkt gevloeid. Op dit ogenblik bestaat er echter wel een consensus dat met de waarde de economische waarde bedoeld wordt en dat de huurwaarde hierbij het sleutelelement zal zijn.
Hier ligt dan ook al een eerste bron van discussie. Hoe ga je de huurwaarde van een pand bepalen?
Voor verhuurde panden is het eenvoudig: je neemt gewoon de huurprijs die van toepassing is.
Veel minder evident is het voor panden die ofwel niet verhuurd zijn of die nog in aanbouw zijn met het oog op latere verhuur.
De fiscus zal hierbij beroep doen op de collega's van de registratie om aan de hand van vergelijkbare panden te gaan bepalen wat een realistische huurprijs is. Houdt hierbij voor ogen dat, wat voor de fiscus realistisch is, is het daarom nog niet voor u. Ga hierbij duidelijk na of de vergelijkingspunten die door de fiscus weerhouden werden wel overeenstemmen met uw gebouw, gaat het om dezelfde oppervlaktes, zijn er evenveel slaapkamers,...
Een tweede punt bij deze benadering is uiteraard de ligging. Om vergelijkbaar te zijn moeten de panden die als vergelijkingspunt gediend hebben in dezelfde omgeving liggen. Zo zal een appartement aan de dijk met twee slaapkamers een gans andere huurwaarde hebben dan een identiek appartement maar 100 m verwijderd van de dijk en zonder zicht op zee.
Laat u trouwens niet overdonderen, beste bedrijfsleider. Zo zal de fiscus moeten aantonen waarom haar waardering een juistere waardering is dan de uwe.
Ook zal ze moeten aantonen waarom ze de door haar aangehaalde referentiepercelen wilt weerhouden.
Ook stellen we vast dat de fiscus een bepaalde berekeningsmethode hanteert terwijl er in de praktijk diverse methodes worden gebruikt. Zolang ze maar aanleiding geven tot een economische waardering heeft elke berekeningsmethode evenveel waarde.
Hoe je het ook draait of keert, bedrijfsleiders die met deze problematiek worden geconfronteerd zullen vaststellen dat de door de fiscus gehanteerde waarden en berekeningsmethode steeds aanleiding zullen geven tot een belangrijke afwijking met hun waardering. Als je dan weet dat deze afwijking in hoofde van de bedrijfsleider als een voordeel alle aard privé wordt belast dan loopt de rekening wel op.
Besluit
Wanneer u een vruchtgebruik lopen heeft of u wenst een dergelijke strategie toe te passen zorg er dan steeds voor dat uw waardering gestaafd wordt door een deskundig opgesteld rapport. Dit gaat wat euro's kosten maar behoedt u voor slapeloze nachten ten gevolge van een herziening die de fiscus later eventueel doorvoert.