De gesplitste aankoop

De gesplitste aankoop is een techniek waarbij de ouders het vruchtgebruik kopen van bijvoorbeeld een appartementje aan zee en de kinderen de blote eigendom.

De grote fiscale besparing zit hem in het feit dat, wanneer de ouders overlijden, de kinderen van rechtswege volle eigenaar worden van het appartement. Van rechtswege betekent automatisch, zonder kosten of belastingen. Je hoeft er dus ook niets voor te doen. 

Het probleem was echter doorgaans dat de kinderen niet over de fondsen beschikten om deze investering te doen en dat de ouders via een handgift of bankgift er voor zorgden dat zij wel over de nodige geldmiddelen beschikten.

Hier zag de fiscus duidelijk een geval van misbruik in in tegenstelling tot veel gerenommeerde rechtsgeleerden.

Dankzij minister Geens is er uiteindelijk duidelijkheid en weten we wanneer een dergelijke operatie niet meer zal worden gekwalificeerd als een fiscaal misbruik.

Het wit konijn dat hij uit zijn hoed heeft getoverd om alle partijen tevreden te stellen is, dat de voorafgaande schenking moet geregistreerd worden met betaling van het schenkingsrecht van 3%.

Indien u dus voor de aankoop een geregistreerde schenking doet aan uw (minderjarige) kinderen dan kunnen deze perfect de blote eigendom aankopen terwijl u het genot van het goed via het vruchtgebruik voor uzelf houdt.

Dit is uiteraard een vraag die veel mensen bezig houdt: Eens het vruchtgebruik gekocht kan ik het appartement niet meer verkopen want ik heb de volle eigendom niet meer.

Deze stelling is juist en niet juist. U kan inderdaad het onroerend goed zelf niet meer verkopen maar uw kan wel uw recht van vruchtgebruik verkopen. Enkel indien de kinderen instemmen om ook mee de blote eigendom te verkopen kan u het onroerend goed op zich verkopen. Elk van de partijen krijgt dan een gedeelte van de koopprijs die overeenstemt met de waarde van het recht dat hij hierin had. Houdt hierbij voor ogen: hoe ouder je bent, hoe kleiner de waarde van het vruchtgebruik.

TIP: zorg ervoor dat u contractueel regelt dat u de kinderen op een directe of indirecte manier steeds kan dwingen om mee te verkopen. 

Een juridische subtiliteit wanneer u samen met uw kinderen het goed verkoopt en elk een gedeelte van de verkoopprijs krijgt is, dat u deze som in volle eigendom krijgt. Met andere woorden, u heeft uw successieprobleem gewoon verlegd want u beschikt weer over een geldsom in volle eigendom die later door de kinderen zal vererfd worden.

Om dit te vermijden bestaat er een eenvoudige oplossing.

U gaat samen met uw kinderen naar uw bankinstelling en vraagt om een rekening te openen waarop u beiden de ontvangen gelden stort en waarbij bepaald wordt dat het vruchtgebruik van de rekening ten gunste komt van de ouders en de blote eigendom van de kinderen is.

De ouders zullen tijdens hun leven dan de interesten opstrijken van deze rekening en bij hun overlijden worden de kinderen van rechtswege volledig eigenaar van het geld dat op deze rekening staat. 

Een gesplitste aankoop is nog altijd een droomtechniek om onroerend goed van de ene generatie naar de andere te laten overgaan alhoewel de kostprijs licht is gestegen door de schenkingsrechten.

Houdt bij het opmaken van de akten reeds rekening met het feit dat het goed ooit eens kan verkocht worden en zorg ervoor dat de kinderen dit niet kunnen beletten.

Verkoopt u toch ooit zorg er dan voor dat u de ontvangen gelden niet zomaar op uw rekening stort maar rekening houdt met het bovenstaande advies.

Wenst u een investering in een tweede verblijf of in een serviceflat of ander onroerend goed te doen, aarzel dan niet om ons te contacteren teneinde samen te zien wat op termijn de beste financieringsoplossing is.

Contacteer ons